深度解读：新国五条政策全面分析

新国五条深度分析

2013年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即“新国五条”。这一政策出台的背景是房地产市场持续升温，房价上涨过快，引发了社会各界的广泛关注。为了遏制房价过快上涨，稳定房地产市场，政府再次出手，希望通过一系列措施来达到预期效果。以下是对“新国五条”的多维度分析。

一、政策背景与目的

自2009年12月份以来，中国房地产市场经历了多次调控政策的升级，包括2010年的“国十一条”、“国十条”、9月的“9.29新政”，以及2011年的“新国八条”。然而，尽管这些政策在一定程度上抑制了房价的过快上涨，但房价依然维持高位运行，甚至在某些城市出现了反弹。因此，政府再次出台“新国五条”，旨在进一步巩固调控成果，坚决抑制投机投资性购房，促进房地产市场健康发展。

二、政策内容

“新国五条”主要包括以下五个方面的内容：

1. 完善稳定房价工作责任制：各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

2. 坚决抑制投机投资性购房：严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。同时，扩大个人住房房产税改革试点范围，严格实施差别化住房信贷政策。

3. 增加普通商品住房及用地供应：2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

4. 加快保障性安居工程规划建设：全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

5. 加强市场监管：加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

三、政策影响

1. 对房地产市场的直接影响

“新国五条”的出台，对房地产市场产生了显著影响。首先，限购政策的从严，使得投机投资性购房受到严厉打击，有效遏制了房价的过快上涨。其次，差别化住房信贷政策的实施，提高了购房者的贷款门槛，降低了购房需求。再次，增加普通商品住房及用地供应，有助于缓解市场供需矛盾，稳定房价。最后，加强市场监管，规范了市场秩序，保护了购房者的合法权益。

2. 对购房者的影响

对于购房者而言，“新国五条”的出台，使得购房门槛进一步提高。限购政策的从严，使得部分购房者失去了购房资格。差别化住房信贷政策的实施，使得购房者的贷款成本增加。同时，随着房价的相对稳定，购房者的购房压力也有所减轻。此外，保障性安居工程的加快建设，为低收入家庭提供了更多的住房选择。

3. 对开发商的影响

对于开发商而言，“新国五条”的出台，使得房地产市场面临更加严峻的挑战。限购政策的从严和差别化住房信贷政策的实施，降低了购房需求，使得开发商的销售压力增加。同时，增加普通商品住房及用地供应，加剧了市场竞争，使得开发商的利润空间进一步压缩。因此，开发商需要更加注重产品质量和服务水平，提高市场竞争力。

4. 对地方政府的影响

对于地方政府而言，“新国五条”的出台，使得地方政府在房地产市场调控中承担更大的责任。一方面，地方政府需要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。另一方面，地方政府需要增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设。这些措施的实施，需要地方政府投入大量的资源和精力，对地方政府的财政和行政能力提出了更高的要求。

四、政策效果与挑战

1. 政策效果

从政策效果来看，“新国五条”的出台，在一定程度上抑制了房价的过快上涨，稳定了房地产市场。限购政策的从严和差别化住房信贷政策的实施，有效遏制了投机投资性购房，降低了购房需求。增加普通商品住房及用地供应，缓解了市场供需矛盾，稳定了房价。加强市场监管，规范了市场秩序，保护了购房者的合法权益。

2. 面临的挑战

然而，“新国五条”的实施也面临一些挑战。首先，房地产市场调控是一个长期而复杂的过程，需要政府、市场和社会各方面的共同努力。单靠行政手段难以从根本上解决问题，需要综合运用经济、法律、行政等多种手段。其次，房地产市场调控需要平衡各方利益，既要抑制房价过快上涨，又要保障居民的基本住房需求。这需要政府在制定政策时充分考虑各方利益，确保政策的公平性和合理性。最后，房地产市场调控需要建立健全的监管机制，加强对房地产市场的监测和预警，及时发现和解决问题。

五、结论与建议

综上所述，“新国五条”的出台，是政府在房地产市场调控方面的一次重要尝试。虽然政策实施取得了一定成效，但也面临一些挑战。为了进一步完善房地产市场调控政策，提出以下建议：

1. 加强政策协调与配合：政府应加强各部门之间的协调与配合，形成政策合力，提高政策效果。同时，加强与地方政府的沟通与协作，确保政策得到有效执行。

2. 综合运用多种手段：在房地产市场调控中，应综合运用经济、法律、行政等多种手段，形成多元化的调控体系。通过调整税收政策、信贷政策等手段，引导房地产市场健康发展。

3. 建立健全监管机制：加强对房地产市场的监测和预警，及时发现和解决问题。建立健全房地产市场信息披露制度，提高市场透明度，保障购房者的合法权益。

4. 注重长期规划与建设：在房地产市场调控中，应注重长期规划与建设，通过增加住房供应、优化住房结构等方式，从根本上解决房地产市场存在的问题。同时，加强保障性安居工程建设，为低收入家庭提供更多的住房选择。

总之，“新国五条”的出台，为房地产市场调控提供了新的思路和方向。政府应继续加强政策研究与实践探索，不断完善房地产市场调控政策体系，促进房地产市场健康发展。